Определенный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является, согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, — на управляющую организацию.
Должна ли управляющая компания менять батареи?
Согласно этому нормативному акту, к общей собственности внутридомовой системы отопления относятся:
- стояки;
- обогревающие элементы;
- регулирующая и запорная арматура;
- коллективные приборы учета тепла;
- другое оборудование, расположенное в этих сетях.
Однако, когда возникает необходимость менять батареи в квартире (особенно в приватизированной) и собственник, и управляющая компания трактуют законодательство в своих интересах. Из-за регулярных судебных обращений возникла необходимость разъяснения нормативного акта. В качестве разъяснений спорных ситуаций Министерством регионального развития РФ было направлено письмо № 6037-РМ/07 от 04.04.2007 года, в котором батареи в квартирах признаются включенными в состав общедомового имущества.
За чей счет должны меняться радиаторы отопления в квартире
Важно
Разумеется, не в интересах управляющей компании доносить до собственников приватизированных квартир эту информацию. Поэтому, зачастую, владельцы жилья вынуждены производить замену батареи в квартире за свой счет. За чей счет меняются батареи в квартире? Так как батареи в квартире признаются общим имуществом многоквартирного дома, материальная ответственность за их замену или ремонт ложиться на управляющую организацию.
Инфо
Но и тут есть один нюанс. Если на ответвлении от стояка общедомовой системы есть кран, с помощью которого можно отключить систему в квартире, то обслуживание батареи становится обязанностью собственника. Во всех других случаях (не имеет значения муниципальная у вас квартира или приватизированная) ремонт и замена отопительного оборудования производятся за счет управляющей компании. Оплата происходит из бухгалтерской статьи «Текущий ремонт и содержание дома».
Кто должен менять батареи отопления в квартире, в том числе в приватизированной?
Батареи в квартирах к такой собственности не относятся. Управляющая компания может заменить батареи, установленные в подъездах, — это общее имущество. Замена батарей за счет коммунальщиков: возможно в виде исключения Есть небольшое исключение, оно касается батарей, которые представляют собой единое целое со стояками, не отделяются от них вентилями.
Такие батареи в квартирах будут считаться общедомовой собственностью. «Сегодня таких батарей, которые привязаны к общим стоякам и являются единым целым, очень-очень мало, может, 1-2% от всех батарей, которые имеются в жилом фонде, — поясняет адвокат Олег Сухов. — Но если где-то есть такие объединенные со стояком батареи и поскольку стояк отопления является общедомовым имуществом, то и батареи будут считаться общей собственностью. Только такие батареи управляющая компания должна менять при замене стояков».
Демонтаж и замена аварийного радиатора. за чей счёт?
Внимание
Например, если приобретенные собственником батареи не соответствуют общедомовым отопительным приборам, то в таком случае ТСЖ может запретить их монтаж. Житель квартиры должен проводить такие работы через ЖЭК и согласовать со своей обслуживающей организацией замену батарей. Если он устанавливает аналогичные тем, которые предусматривались при проектировании и строительстве дома, достаточно только уведомить УК, не дожидаясь получения специального разрешения.
Согласование работ с ТСЖ При замене радиаторов на отопительные приборы другого вида (отличных от тех, что предусматривались архитекторами), увеличения его площади или выбора нового места монтажа, требуется опытный специалист, который поможет рассчитать возможность установки отопительных приборов, поскольку сможет измениться нагрузка на все тепловую сеть дома.
Кто должен менять батареи в квартире, если она приватизирована
Сюда не входят работы, осуществляемые в рамках капитального ремонта всей теплосистемы здания. Поэтому при отсутствии закрывающегося устройства на радиаторе отопления квартиросъемщики не обязаны нести расходы по покупке и замене такой батареи. Правильная установка запорно-регулирующей При имеющемся вентиле проблема «за чей счет производится замена радиаторов отопления в квартире» решается за счет оплаты самого проживающего.
Так, в договоре прописано, что гражданин — наниматель жилья обязан следить за рабочим состоянием и целостностью внутриквартирного оборудования и осуществлять периодическое обслуживание «за свой счет». Среди обозначенных работ есть и пункт с ремонтом сети теплоснабжения.